בשנים האחרונות שאלתי את עצמי, מדוע ישראלים שנים אחורה היו קונים דירה "רק בארץ", פתאום גולשים לאתונה, לליסבון, לפאפוס? התשובה פשוטה ומורכבת בו-זמנית, שוק הנדל"ן הישראלי עבר את רוב השנתיים  האחרונות בירידות מחירים.

אבל אפילו אחרי הירידות, המחיר הממוצע לדירה עדיין קפץ ל-2.36 מיליון שקל .

עם הון עצמי למשכנתא של 400-500 אלף שקל, הרבה זוגות פשוט לא יכולים להיכנס לשוק המקומי.

אז הם מסתכלים לצדדים.

למה דווקא עכשיו?

לא מעט ישראלים שאין בידם לרכוש נכס בישראל מחפשים אלטרנטיבה נגישה יותר בחו"ל. זה לא רק עניין של מחיר – זה גם פיזור סיכונים, גם שכר דירה במטבע זר, וגם לפעמים סתם הרגשה שיש משהו "שלי" מחוץ לכאוס המקומי.

הבעיה מתחילה כשמגיעים לשאלת המימון.

איך בכלל מממנים דירה בחו"ל?

יש שלוש דרכים עיקריות, ולכל אחת יתרונות וחסרונות שחשוב להבין לפני שסוגרים כלום.

בדיוק כאן נכנס ארז שמש, יועץ משכנתאות עם ניסיון של מעל 24 שנה בשוק המשכנתאות הישראלי. לדבריו, הטעות הנפוצה ביותר שהוא רואה היא שאנשים מגיעים לייעוץ אחרי שכבר חתמו על חוזה רכישה בחו"ל ואז מגלים שמסלול המימון שחשבו עליו לא עובד.

בנק ישראלי על שעבוד נכס קיים – בנקים בישראל יכולים לתת עד 50% משווי הנכס שברשותך בישראל, בניכוי משכנתא קיימת. זו לא "משכנתא על הדירה בחו"ל" . זו הלוואה שמגובה בנכס שלך כאן. מסורבל, ולא כל בנקאי מתלהב מזה.

חברת ביטוח (משכנתא חוץ בנקאית) – כאן התנאים לרוב טובים יותר: חברת ביטוח יכולה לתת עד 60% משווי הבית שלך בישראל, לתקופה של עד 30 שנה לעומת 20 שנה בבנק. ההבדל בהחזר החודשי יכול להיות משמעותי מאוד מבחינת תזרים.

בנק מקומי במדינת היעד – זו האפשרות הנחשקת כי היא מקטינה חשיפת מטבע, אבל גם המורכבת ביותר. בנקים מקומיים בפורטוגל, למשל, נותנים לרוב בין 60% ל-70% מימון לזרים,

הריבית צמודה לאוירובור, שירד משמעותית ועומדת כיום על כ-2.8% לטווח של שנה . נמוך ב כמחצית מהשיא של 2024."

פורטוגל, עדיין שווה?

אחד הנושאים שעולים הרבה בשיחות עם לקוחות הוא משכנתא לרכישת דירה בפורטוגל. השוק שם השתנה: אפשרות ויזת הזהב דרך רכישת נכס נסגרה בסוף 2023.

אז למה עדיין מתעניינים? כי לעיתים 100-200 אלף שקלים מספיקים כהון עצמי התחלתי, וניתן לקבל מימון של עד 75% מעלות הרכישה. עם נכס ב-150-200 אלף אירו בפורטו, המתמטיקה יכולה לעבוד ,אם יודעים מה עושים.

עלות הייעוץ, לא מה שחשבתם

שאלה שחוזרת: כמה עולה יועץ משכנתאות לעסקה כזו? בעסקאות נדל"ן בחו"ל הייעוץ שונה ממשכנתא רגילה . מדובר בבדיקה של כמה מסלולי מימון במקביל, ניתוח החשיפה למטבע, ובחינת כדאיות כוללת של העסקה. השכר בהתאם – בדרך כלל בין 6,000 ל-12,000 שקל, תלוי במורכבות. הרבה פחות מהטעות שייעוץ טוב יכול למנוע.

מה מסקנת השורה?

רכישת דירה בחו"ל היא עסקה ריאלית עבור הרבה ישראלים שחסמי הכניסה בארץ גבוהים מדי עבורם. אבל היא דורשת הכנה שונה לחלוטין ממה שרגילים: להבין מה הבנקים המקומיים דורשים, לבחון אם מימון מהארץ לא עדיף, ולהכניס לחישוב גם את המטבע ואת ניהול הנכס מרחוק.

ארז שמש יועץ משכנתאות ממליץ לכל מי שמתכנן עסקה כזו: לפני שמחפשים נכס – להבין קודם כמה אפשר לגייס ובאיזה מחיר. הסדר הזה חוסך הרבה עגמת נפש. מי שנכנס לזה בעיניים פקוחות יכול לצאת עם נכס מניב בתשואה סבירה. מי שנכנס על בסיס מצגת נוצצת של חברת נדל"ן – יגלה את הפרטים הקטנים יותר מדי מאוחר.

על הכותב

ארז שמש הוא יועץ משכנתאות ופיננסים עצמאי עם למעלה מ-24 שנות ניסיון, מייסד מותג הייעוץ אבן ספיר. חבר רשום בלשכת יועצי המשכנתאות בישראל (HFCA מס' 235), בעל MBA מהמכללה האקדמית אונו. מתמחה במשכנתאות מורכבות, משכנתאות הפוכות ומיחזור – ועד היום עזר למאות משפחות לחסוך סכומים משמעותיים בעלויות המימון שלהן. את המאמרים והמדריכים שלו ניתן למצוא באתר evensapir.co.il